Ada sepasang suami istri yang sudah cukup mapan dalam bekerja jika di gabungkan penghasilan keduanya suami dan istri bisa mencapai 10 juta per bulan, Tetapi sayangnya mereka belum memiliki rumah sendiri mereka masih menumpang di rumah orang tua dari sang istri.
Lalu mereka memutuskan untuk mencari dan membeli rumah idaman mereka. Mereka mendatangi pameran property yang ada di kotanya dan mereka tertarik dengan sebuah rumah minimalis yang di jual oleh devloper dengan harga Rp 300 juta.
Sepulangnya dari pameran tersebut mereka langsung berdiskusi mengenai rumah yang baru saja mereka lihat di pameran tersebut. Setelah berdiskusi panjang lalu mereka memutuskan untuk membeli rumah tersebut dengan cara menabung 1/2 dari penghasilan mereka sebesar 5 juta perbulan untuk membeli rumah tersebut.
merekapun menabung dengan disiplin walau terkadang ada saatnya mereka telat menabung tetapi pada akhirnya uang sebesar 300 juta bisa mereka dapatkan setelah berjuang untuk menabung selama 6 tahun.
Dengan gembira merekapun mendatangi devloper yang membangun rumah yang mereka idam-idamkan dengan perasaan bangga karena mereka berhasil mengmpulkan uang sebesar 300 juta dan ingin membeli secara tunai rumah yang mereka idam-idamkan.
Tetapi apa yang terjadi setelah mereka berbicara dengan marketing niat mereka untuk membeli rumah yang senilai 300 juta dengan type yang mereka idam-idamkan ternyata harga rumah yang mereka idam-idamkan sudah naik menjadi 600 juta dan merekapun mengurungkan niatnya untuk membeli rumah idaman karena uang hasil menabung selama 6 tahun tidak cukup.
inti dari cerita di atas adalah anda tidak mungkin bisa mengejar kenaikan harga property jika anda hanya mengandalkan pemasukan dari gaji anda karena kenaikan harga property di pengaruhi oleh 2 faktor yaitu
Inflasi: Penurunan nilai mata uang hal ini bisa tercermin dari biaya pembangunan rumah yang dari tahun ke tahun terus meningkat. Biaya - biaya tersebut adalah biaya tukang, biaya bata, semen dll dan bahayanya di indonesia infasi sangatlah tinggi bisa mencapai 2 digit pertahunnya sehingga nilai uang anda akan berkurang 2 digit.
kenaikan harga property: Kelangkaan tanah meneyebabkan harga harga property akan naik dari tahun ke tahun apa lagi untuk property di indonesia akan cendrung naik karena harga tanah cendrung naik untuk di kota-kota besar karena orang indonesia suka sekali membuat anak tidak seperti orang eropa atau amerika yang akan merpikir 2 kali untuk membuat anak.
Bisa anda bayangkan 2 faktor kenaikan harga properti melawan gaji anda sudah pasti gaji anda kalah telak seperti cerita pasangan di atas.Jika anda mengandalkan menabung saja anda tidak mungkin berhasil untuk membeli rumah pertama anda.
Tetapi jangan sedih property ada sisitem pengungkitnya kok , anda masih bisa membeli rumah dengan sistem KPR atau menggunakan sistem perbankan dengan membeli rumah dengan sisitem KPR maka anda membalikkan keadaan dengan bunga bank melawan 2 faktor yang menyebabkan harga property naik.
Untuk membeli property saya menyarankan anda meminjam uang di bank dari pada menabung karena kenaikan harga property lebih cepat di bandingkan bunga bank yang anda bayarkan.Semoga informasi ini bisa membantu anda yang ingin membeli property.
Senin, 31 Mei 2010
Jumat, 28 Mei 2010
Cara Akurat Menilai Sebuah Property
Untuk menilai property yg paling akurat adalah sesuai dgn harga pasaran (= market value). Karena ada istilah "value" maka "nilai"nya itu akan ditentukan oleh banyak factor, terutama eksternal. Berupa kotraksi "supply-demand" dimana properti itu akan selalu "berbanding lurus" dgn pertumbuhan ekonomi. Ketika ekonomi bullish = tumbuh >>> maka properti akan menyusul tumbuh dibelakangnya, namun sebaliknya ketika ekonomi memburuk = bearish >>> maka justru properti yg akan ambruk duluan.
untuk melihat "prosepek properti " suatu saat secara makro adalah dgn melihat tren suku bunga SBI (sertifikat bank Indonesia). Ketika suku bunga rendah >>>> artinya itu saat properti sdg baik2 nya, karena ketika suku bunga rendah, baik kredit konstruk bagi developer dan KPR bagi end user akan sangat mudah terserap dah sebaliknya.
Kalo pak Hartono tanya suatu property dinilai oleh seorang penjual 700jt, itu mahal atau tidak? Kita tidak bisa tebak2 an ala Mama Lorens (hehehehe). Tapi harus ada sedikit itung2-an ala perusahan appraisal. Ada beberapa point yg harus dinilai, setidaknya ada 3 hal utama yaitu :
1. Luas tanah , luas nya brp dikalikan harga pasaran yg berlaku << value =" PRICE" harga =" nilai" value =" Total" get =" manfaat" price =" premium">> barang2 mewah dan branded kaya LV, Versace, Ferrari dll.
2. Hi Get - Low price = budget value >>> barang2 terjangkau , kaya tiket airasia, sabun mandi lux dll
3. Lo Get - Low price = mass product = RSH , rumah sederhana sehat dll
4. Lo Get - Hi Price = suicide product, dah harganya tinggi barang nya jelek, seperti kalo di properti lahanyg kurang strategis tp di bangun apartement mewah.
Terutama kalo di property, sampe terutama beli yg salah "lokasi" karena di properti ada 3 urutan utama yg harus di perhatikan dalam memilih :
1. Lokasi
2. Lokasi
3. Lokasi
untuk melihat "prosepek properti " suatu saat secara makro adalah dgn melihat tren suku bunga SBI (sertifikat bank Indonesia). Ketika suku bunga rendah >>>> artinya itu saat properti sdg baik2 nya, karena ketika suku bunga rendah, baik kredit konstruk bagi developer dan KPR bagi end user akan sangat mudah terserap dah sebaliknya.
Kalo pak Hartono tanya suatu property dinilai oleh seorang penjual 700jt, itu mahal atau tidak? Kita tidak bisa tebak2 an ala Mama Lorens (hehehehe). Tapi harus ada sedikit itung2-an ala perusahan appraisal. Ada beberapa point yg harus dinilai, setidaknya ada 3 hal utama yaitu :
1. Luas tanah , luas nya brp dikalikan harga pasaran yg berlaku << value =" PRICE" harga =" nilai" value =" Total" get =" manfaat" price =" premium">> barang2 mewah dan branded kaya LV, Versace, Ferrari dll.
2. Hi Get - Low price = budget value >>> barang2 terjangkau , kaya tiket airasia, sabun mandi lux dll
3. Lo Get - Low price = mass product = RSH , rumah sederhana sehat dll
4. Lo Get - Hi Price = suicide product, dah harganya tinggi barang nya jelek, seperti kalo di properti lahanyg kurang strategis tp di bangun apartement mewah.
Terutama kalo di property, sampe terutama beli yg salah "lokasi" karena di properti ada 3 urutan utama yg harus di perhatikan dalam memilih :
1. Lokasi
2. Lokasi
3. Lokasi
Kamis, 20 Mei 2010
Tips Membeli Rumah Second
Bila anda membeli rumah (landed house) di secondary market, coba lakukan ini…:
1. Tentukan Harga rumah yang ingin anda beli
2. Buatlah daftar harapan
3. Window Shoping
4. Luangkan waktu minimal 7 hari
5. Periksa kondisi bangunan
6. Periksa Status Kepemilikan
7. Periksa Peruntukan dan Golongan Pemugarannya
8. Periksa Kembali Harganya
9. Pilih Notaris yang tercaya
10. Secepatnya transaksi, minimal PPJB
Berikut penjelasannya :
1. Tentukan Harga rumah yang ingin anda beli
Sebaiknya anda pergi dulu ke Bank sebelum mencari rumah. Periksa daya beli anda di bank dan sebaiknya anda periksa ke berbagai bank. Anda akan menemukan daya beli anda langsung dari pihak yang paling kompeten.
Sediakan cadangan minimal 10% untuk renovasi rumah, biaya transaksi, pindahan dan sebagainya.
Pertimbangkan juga rencana anda kedepan, seperti pernikahan anak atau mau menambah anak (lagi..?)
Bila anda berencana memakai KPR, rumah yang anda inginkan harus berada di jalan yang bisa dimasuki minimal 1 mobil, ber SHM, ber IMB dan dijual di harga pasaran.
2. Buatlah daftar harapan
Buatlah daftar rumah seperti apa yang anda inginkan, lokasinya, modelnya, dll. Rundingkan dengan anggota keluarga lainnya.
Daftar ini bisa sangat panjang. Bayangkan semua yang anda inginkan dari sebuah rumah.
Pertimbangkan juga jumlah anggota keluarga, pertumbuhan keluarga, hobi anda, gaya hidup anda apakah suka berkumpul, berpesta atau penyendiri.
Dan rasanya lebih nyaman pindah ke rumah yang dekat kekantor, dekat sekolah anak & banyak kerabat menjadi tetangga.
3. Window shopping
Carilah sebanyak mungkin rumah yang dijual. Bisa anda temukan di internet, koran, dll,
Buat sebuah daftar rumah dijual. Tindak-lanjuti, tanya harga, spesifikasi dan fasilitasnya. Coret yang harganya 20% diatas daya beli anda.
Kunjungi rumah-rumah yang anda inginkan, secukupnya saja. Setelah anda menemukan rumah yang sepertinya cocok di harga dan di hati bikin rencana untuk kunjungan lanjutan yang lebih lama.
4. Luangkan waktu minimal 7 hari
Katakan kepada pemilik rumah yang anda suka bahwa anda minta waktu untuk berpikir dan mempertimbangkan harganya
Buat tabel dengan 4 kolom. Kolom 1 adalah berisi daftar periksa, termasuk surat-surat rumah, fasilitas yang anda, kesesuaian dengan gaya hidup keluarga anda dll. Kolom 2,3,4 adalah jelek, lumayan, cocok.
Bawa selalu daftar yang anda buat ini sewaktu anda lakukan kunjungan. Ini untuk mengingatkan anda.
Dan luangkan waktu anda minimal 7 hari, (kecuali anda sudah mengenal wilayah rumah itu). Ini untuk lebih meyakinkan diri, sebelum anda mengajukan penawaran, karena bisa saja begitu anda menawar harga, pemilik rumah langsung setuju… Uang muka yang anda berikan bisa hangus bila anda berubah pikiran.
Jadi luangkan waktu. Anda akan tinggal lama disitu, mungkin 20-30 tahun kedepan.
Coba ketahui siapa tetangga anda, sudah berapa lama mereka tinggal disitu dan bila banyak rumah yang kelihatan kosong, cari tahu mengapa? Ini bisa jadi petunjuk soal kenyamanan tinggal di lingkungan tersebut.
Lalu anda coba jalani rute di hari kerja menuju tempat-tempat biasa anda (dan anggota keluarga lain) beraktifitas. Jarak ke pasar, ke rumah ibadah, ke sekolah, ke Rumah Sakit dan lain-lain. Lalu kembali berjalan-jalan disekitar rumah itu pada MALAM hari. Di hari kerja dan di hari sabtu.
Kenapa malam hari ? selain melihat kondisi penerangan jalan juga melihat kehidupan lingkungan,
5. Periksa kembali kondisi bangunan.
Sebaiknya membawa orang yang mengerti seperti kontraktor.
Periksa Pondasi dan struktur bangunan. Lantai dan atap. Ada retak? Ada bekas air di dinding yang horisontal? Ada retak yang vertikal?
Apa ada tanda serangan rayap. Anda bisa melihat dari adanya gundukan kecil tanah di beberapa tempat, kondisi kayu-kayu dirumah itu, atau dirumah sebelah, karena rayap jika ada di 1 rumah, berarti tinggal menunggu waktu untuk menyebar ke rumah yang lain. Jika semua kayu yang digunakan adalah kayu jati itu akan lebih baik. Namun perabotan kayu anda apakah semuanya terbuat dari kayu jati juga?
Periksa lantai apa ada yang mengembung ?
Periksa atap, apa ada bekas air?
Minta denah rumah terakhir. Periksa semua ruangan yang ada didenah tersebut, apakah cocok jumlah dan ukurannya? atau ada ruangan yang hilang? Ini berguna untuk penempatan perabotan dan manajemen ruangan lainnya.
Tanyakan usia bangunan, kapan renovasi terakhir, apa yang direnovasi dan mengapa direnovasi.
Periksa daya dan distribusi dan kondisi kabel listrik.
Rasakan sirkulasi udara di setiap ruangan, bila sumpek, apakah bisa diperbaiki dengan mudah atau harus dipasang AC ?
Periksa intensitas cahaya disetiap ruangan, jika kurang cahaya, ruangan akan lembab, barang cepat berjamur dan menimbulkan bau.
Periksa sumber air, airnya bagus? bisa dipakai mandi atau mencuci mobil?
Tutup semua kran namun buka kran utama atau hidupkan pompa air lalu cari dinding atau lantai yang basah. Jika ada dinding yang basah ini bisa jadi renovasi yang besar biayanya.
Periksa jalur pembuangan sisa rumah tangga, WC lancar? dimana septic tank, dimana tempat pembuangan sampah dan jadwal pengambilannya.
Periksa jalur gas dengan cara yang sama dengan pipa air, apakah ada bau gas yang terasa diruangan yang jauh dari dapur?
Bila bangunan sudah berusia diatas 10 tahun biasanya sudah ada yang diganti.
Dokumentasikan semua kekurangan yang anda temui sebagai bahan di perundingan harga. Namun sebelum mengajukan penawaran harga….
6. Periksa kembali status kepemilikan
Ini satu tahap yang sangat penting. Ketahui alasan pemilik menjual rumah, siapa nama yang tercantum disertifikat, apa hubungannya dengan penjual, dll.
7. Periksa kembali Peruntukan dan Golongan Pemugarannya
Anda bisa menanyakan IMB nya. Salahsatu syarat pengajuan KPR adalah IMB. Jadi pastikan rumah tersebut memiliki IMB. Karena ada biaya tambahan jika IMB tersebut tidak dipegang lagi oleh pemilik.
Golongan pemugaran bisa dilihat di IMB ataupun Dinas Tata Kota setempat. Periksa ukuran di yang tertera di sertifikat, PBB dan IMB, cocok dengan fisiknya..?
8. Periksa kembali harganya
Membeli di atas harga pasaran? Kemahalan…?
Bila harganya sesuai dengan daya beli anda dan anda telah jatuh cinta pada rumah tersebut seharusnya kemahalan tidak boleh jadi suatu masalah bagi anda.
Namun perlu dipertimbangkan sisi investasinya. Jika suatu saat anda harus menjual cepat rumah tersebut, returnnya bisa sangat kecil atau malah rugi.
Rundingkan harga berdasarkan data yang anda miliki.
Perhatikan sikap anda dalam berunding. Banyak transaksi rumah gagal karena ketersinggungan di kedua pihak.
9. Pilih Notaris/PPAT yang terpercaya.
Biasanya dalam transaksi pembelian rumah secara tunai, notaris/PPAT dipilih dan dibayar sepenuhnya oleh pembeli. Untuk itu anda bisa minta referensi dari saudara dan relasi anda. Sebaiknya notaris dan PPAT orangnya sama, itu berarti anda sebaiknya memilih notaris/PPAT yang beroperasi di wilayah tempat rumah tersebut berada. J Pilih notaris yang berumur sekitar 40 tahun dan kelihatan bugar.
Umur 40, biasanya berpengalaman, berhati-hati dan akan lebih panjang umur. Umur panjang notaris bisa jadi penting untuk para ahli waris anda sebagai bahan rujukan mereka bila anda sudah wafat.
10. Secepatnya transaksi, minimal PJB
Jangan sampai penjual berubah pikiran. Anda akan sangat kecewa.
Akan membuang waktu, energi, biaya dan emosi yang….. tidak hanya milik anda, tapi juga orang dekat anda…
1. Tentukan Harga rumah yang ingin anda beli
2. Buatlah daftar harapan
3. Window Shoping
4. Luangkan waktu minimal 7 hari
5. Periksa kondisi bangunan
6. Periksa Status Kepemilikan
7. Periksa Peruntukan dan Golongan Pemugarannya
8. Periksa Kembali Harganya
9. Pilih Notaris yang tercaya
10. Secepatnya transaksi, minimal PPJB
Berikut penjelasannya :
1. Tentukan Harga rumah yang ingin anda beli
Sebaiknya anda pergi dulu ke Bank sebelum mencari rumah. Periksa daya beli anda di bank dan sebaiknya anda periksa ke berbagai bank. Anda akan menemukan daya beli anda langsung dari pihak yang paling kompeten.
Sediakan cadangan minimal 10% untuk renovasi rumah, biaya transaksi, pindahan dan sebagainya.
Pertimbangkan juga rencana anda kedepan, seperti pernikahan anak atau mau menambah anak (lagi..?)
Bila anda berencana memakai KPR, rumah yang anda inginkan harus berada di jalan yang bisa dimasuki minimal 1 mobil, ber SHM, ber IMB dan dijual di harga pasaran.
2. Buatlah daftar harapan
Buatlah daftar rumah seperti apa yang anda inginkan, lokasinya, modelnya, dll. Rundingkan dengan anggota keluarga lainnya.
Daftar ini bisa sangat panjang. Bayangkan semua yang anda inginkan dari sebuah rumah.
Pertimbangkan juga jumlah anggota keluarga, pertumbuhan keluarga, hobi anda, gaya hidup anda apakah suka berkumpul, berpesta atau penyendiri.
Dan rasanya lebih nyaman pindah ke rumah yang dekat kekantor, dekat sekolah anak & banyak kerabat menjadi tetangga.
3. Window shopping
Carilah sebanyak mungkin rumah yang dijual. Bisa anda temukan di internet, koran, dll,
Buat sebuah daftar rumah dijual. Tindak-lanjuti, tanya harga, spesifikasi dan fasilitasnya. Coret yang harganya 20% diatas daya beli anda.
Kunjungi rumah-rumah yang anda inginkan, secukupnya saja. Setelah anda menemukan rumah yang sepertinya cocok di harga dan di hati bikin rencana untuk kunjungan lanjutan yang lebih lama.
4. Luangkan waktu minimal 7 hari
Katakan kepada pemilik rumah yang anda suka bahwa anda minta waktu untuk berpikir dan mempertimbangkan harganya
Buat tabel dengan 4 kolom. Kolom 1 adalah berisi daftar periksa, termasuk surat-surat rumah, fasilitas yang anda, kesesuaian dengan gaya hidup keluarga anda dll. Kolom 2,3,4 adalah jelek, lumayan, cocok.
Bawa selalu daftar yang anda buat ini sewaktu anda lakukan kunjungan. Ini untuk mengingatkan anda.
Dan luangkan waktu anda minimal 7 hari, (kecuali anda sudah mengenal wilayah rumah itu). Ini untuk lebih meyakinkan diri, sebelum anda mengajukan penawaran, karena bisa saja begitu anda menawar harga, pemilik rumah langsung setuju… Uang muka yang anda berikan bisa hangus bila anda berubah pikiran.
Jadi luangkan waktu. Anda akan tinggal lama disitu, mungkin 20-30 tahun kedepan.
Coba ketahui siapa tetangga anda, sudah berapa lama mereka tinggal disitu dan bila banyak rumah yang kelihatan kosong, cari tahu mengapa? Ini bisa jadi petunjuk soal kenyamanan tinggal di lingkungan tersebut.
Lalu anda coba jalani rute di hari kerja menuju tempat-tempat biasa anda (dan anggota keluarga lain) beraktifitas. Jarak ke pasar, ke rumah ibadah, ke sekolah, ke Rumah Sakit dan lain-lain. Lalu kembali berjalan-jalan disekitar rumah itu pada MALAM hari. Di hari kerja dan di hari sabtu.
Kenapa malam hari ? selain melihat kondisi penerangan jalan juga melihat kehidupan lingkungan,
5. Periksa kembali kondisi bangunan.
Sebaiknya membawa orang yang mengerti seperti kontraktor.
Periksa Pondasi dan struktur bangunan. Lantai dan atap. Ada retak? Ada bekas air di dinding yang horisontal? Ada retak yang vertikal?
Apa ada tanda serangan rayap. Anda bisa melihat dari adanya gundukan kecil tanah di beberapa tempat, kondisi kayu-kayu dirumah itu, atau dirumah sebelah, karena rayap jika ada di 1 rumah, berarti tinggal menunggu waktu untuk menyebar ke rumah yang lain. Jika semua kayu yang digunakan adalah kayu jati itu akan lebih baik. Namun perabotan kayu anda apakah semuanya terbuat dari kayu jati juga?
Periksa lantai apa ada yang mengembung ?
Periksa atap, apa ada bekas air?
Minta denah rumah terakhir. Periksa semua ruangan yang ada didenah tersebut, apakah cocok jumlah dan ukurannya? atau ada ruangan yang hilang? Ini berguna untuk penempatan perabotan dan manajemen ruangan lainnya.
Tanyakan usia bangunan, kapan renovasi terakhir, apa yang direnovasi dan mengapa direnovasi.
Periksa daya dan distribusi dan kondisi kabel listrik.
Rasakan sirkulasi udara di setiap ruangan, bila sumpek, apakah bisa diperbaiki dengan mudah atau harus dipasang AC ?
Periksa intensitas cahaya disetiap ruangan, jika kurang cahaya, ruangan akan lembab, barang cepat berjamur dan menimbulkan bau.
Periksa sumber air, airnya bagus? bisa dipakai mandi atau mencuci mobil?
Tutup semua kran namun buka kran utama atau hidupkan pompa air lalu cari dinding atau lantai yang basah. Jika ada dinding yang basah ini bisa jadi renovasi yang besar biayanya.
Periksa jalur pembuangan sisa rumah tangga, WC lancar? dimana septic tank, dimana tempat pembuangan sampah dan jadwal pengambilannya.
Periksa jalur gas dengan cara yang sama dengan pipa air, apakah ada bau gas yang terasa diruangan yang jauh dari dapur?
Bila bangunan sudah berusia diatas 10 tahun biasanya sudah ada yang diganti.
Dokumentasikan semua kekurangan yang anda temui sebagai bahan di perundingan harga. Namun sebelum mengajukan penawaran harga….
6. Periksa kembali status kepemilikan
Ini satu tahap yang sangat penting. Ketahui alasan pemilik menjual rumah, siapa nama yang tercantum disertifikat, apa hubungannya dengan penjual, dll.
7. Periksa kembali Peruntukan dan Golongan Pemugarannya
Anda bisa menanyakan IMB nya. Salahsatu syarat pengajuan KPR adalah IMB. Jadi pastikan rumah tersebut memiliki IMB. Karena ada biaya tambahan jika IMB tersebut tidak dipegang lagi oleh pemilik.
Golongan pemugaran bisa dilihat di IMB ataupun Dinas Tata Kota setempat. Periksa ukuran di yang tertera di sertifikat, PBB dan IMB, cocok dengan fisiknya..?
8. Periksa kembali harganya
Membeli di atas harga pasaran? Kemahalan…?
Bila harganya sesuai dengan daya beli anda dan anda telah jatuh cinta pada rumah tersebut seharusnya kemahalan tidak boleh jadi suatu masalah bagi anda.
Namun perlu dipertimbangkan sisi investasinya. Jika suatu saat anda harus menjual cepat rumah tersebut, returnnya bisa sangat kecil atau malah rugi.
Rundingkan harga berdasarkan data yang anda miliki.
Perhatikan sikap anda dalam berunding. Banyak transaksi rumah gagal karena ketersinggungan di kedua pihak.
9. Pilih Notaris/PPAT yang terpercaya.
Biasanya dalam transaksi pembelian rumah secara tunai, notaris/PPAT dipilih dan dibayar sepenuhnya oleh pembeli. Untuk itu anda bisa minta referensi dari saudara dan relasi anda. Sebaiknya notaris dan PPAT orangnya sama, itu berarti anda sebaiknya memilih notaris/PPAT yang beroperasi di wilayah tempat rumah tersebut berada. J Pilih notaris yang berumur sekitar 40 tahun dan kelihatan bugar.
Umur 40, biasanya berpengalaman, berhati-hati dan akan lebih panjang umur. Umur panjang notaris bisa jadi penting untuk para ahli waris anda sebagai bahan rujukan mereka bila anda sudah wafat.
10. Secepatnya transaksi, minimal PJB
Jangan sampai penjual berubah pikiran. Anda akan sangat kecewa.
Akan membuang waktu, energi, biaya dan emosi yang….. tidak hanya milik anda, tapi juga orang dekat anda…
Bagaimana Memilih Pengembang Property
Cukup sulit menentukan developer/pengembang perumahan yang baik, apalagi kita baru dalam hal beli-membeli rumah dalam perumahan. Berikut saya sampaikan beberapa tip untuk memilih developer yang baik, agar tidak menyesal kemudian hari
* Cara paling mudah adalah dengan memilih developer yang reputasinya baik. Caranya bisa survey atau tanya ke tempat perumahan yang telah dibangun.
* Lihat dulu rumah contoh. Biasanya pengembang memiliki rumah contoh. Jangan pilih pengembang yang tidak memiliki rumah contoh.
* Pastikan fasilitas perumahan telah terpenuhi terlebih dahulu. Pengembang yang baik akan memberikan/membangun fasilitas perumahan di awal atau sebelum menawarkan perumahannya. Misalnya jalan, pos satpam, lampu penerangan, taman, tempat ibadah, dll.
* Pilih pengembang yang memiliki manajemen yang baik dan dana yang besar. Jangan sampai kita beli rumah tidak mempunyai tetangga karena banyak kavling kosong dan ditinggal pengembang.
* Pastikan pengembang telah mengurus perijinan dengan mengecek ke pihak terkait. Jangan asal percaya pada pengembang.
* Tanyakan kontribusi pengembang ke penduduk sekitar perumahan. Jangan sampai hubungan pengembang dan penduduk tidak baik, sehingga kita yang menempati perumahan menjadi sasaran penduduk.
* Pilih pengembang yang memiliki kepastian pengembangan perumahan kedepan.
* Pilih pengembang yang memiliki kepastian serah terima perumahan ke warga. Jangan sampai perumahan tidak dapat kita kelola sendiri dalam waktu lama.
* Pilih pengembang yang memperhatikan lingkungan alam sekitar.
Mungkin itu dulu tip dari saya, tidak harus memiliki semua kriteria di atas. Tetapi semakin banyak kriteria terpenuhi, berarti semakin baik pengembang tersebut.
Tips bagi yang sudah terlanjur atau terpaksa memilih pengembang yang kurang baik (karena harga yang ditawarkan lebih murah, dsb). Anda bisa melakukan:
* Bentuk semacam forum/paguyuban warga perumahan yang sudah ada.
* Bicarakan keluhan tentang pengembang pada forum.
* Lakukan koordinasi dengan pengembang.
* Secara rutin, sampaikan keluhan warga ke pengembang.
* Bila tidak berhasil, kirim beberapa perwakilan untuk membicarakan ke pengembang.
* Jika tidak berhasil, datangi pengembang dengan semua warga perumahan.
* Ulangi langkah-langkah tadi secara rutin
* Biasanya akan ada perbaikan atau tindakan dari pengembang.
* Jangan terlebih dahulu menulis ke media, karena pengembang bisa saja lari dan tidak bertanggung jawab sebab biasanya kita kalah dalam hal perjanjian di awal.
* Kalau semua mentok, bisa tulis ke media dan tempuh jalur hukum (kalau memang ada diperjanjian).
Selamat memilih pengembang!
* Cara paling mudah adalah dengan memilih developer yang reputasinya baik. Caranya bisa survey atau tanya ke tempat perumahan yang telah dibangun.
* Lihat dulu rumah contoh. Biasanya pengembang memiliki rumah contoh. Jangan pilih pengembang yang tidak memiliki rumah contoh.
* Pastikan fasilitas perumahan telah terpenuhi terlebih dahulu. Pengembang yang baik akan memberikan/membangun fasilitas perumahan di awal atau sebelum menawarkan perumahannya. Misalnya jalan, pos satpam, lampu penerangan, taman, tempat ibadah, dll.
* Pilih pengembang yang memiliki manajemen yang baik dan dana yang besar. Jangan sampai kita beli rumah tidak mempunyai tetangga karena banyak kavling kosong dan ditinggal pengembang.
* Pastikan pengembang telah mengurus perijinan dengan mengecek ke pihak terkait. Jangan asal percaya pada pengembang.
* Tanyakan kontribusi pengembang ke penduduk sekitar perumahan. Jangan sampai hubungan pengembang dan penduduk tidak baik, sehingga kita yang menempati perumahan menjadi sasaran penduduk.
* Pilih pengembang yang memiliki kepastian pengembangan perumahan kedepan.
* Pilih pengembang yang memiliki kepastian serah terima perumahan ke warga. Jangan sampai perumahan tidak dapat kita kelola sendiri dalam waktu lama.
* Pilih pengembang yang memperhatikan lingkungan alam sekitar.
Mungkin itu dulu tip dari saya, tidak harus memiliki semua kriteria di atas. Tetapi semakin banyak kriteria terpenuhi, berarti semakin baik pengembang tersebut.
Tips bagi yang sudah terlanjur atau terpaksa memilih pengembang yang kurang baik (karena harga yang ditawarkan lebih murah, dsb). Anda bisa melakukan:
* Bentuk semacam forum/paguyuban warga perumahan yang sudah ada.
* Bicarakan keluhan tentang pengembang pada forum.
* Lakukan koordinasi dengan pengembang.
* Secara rutin, sampaikan keluhan warga ke pengembang.
* Bila tidak berhasil, kirim beberapa perwakilan untuk membicarakan ke pengembang.
* Jika tidak berhasil, datangi pengembang dengan semua warga perumahan.
* Ulangi langkah-langkah tadi secara rutin
* Biasanya akan ada perbaikan atau tindakan dari pengembang.
* Jangan terlebih dahulu menulis ke media, karena pengembang bisa saja lari dan tidak bertanggung jawab sebab biasanya kita kalah dalam hal perjanjian di awal.
* Kalau semua mentok, bisa tulis ke media dan tempuh jalur hukum (kalau memang ada diperjanjian).
Selamat memilih pengembang!
Keuntungan Membeli rumah Lewat KPR
Saat tepat membeli rumah idaman. Sentimen bunga yang terus menurun membuat program KPR menjadi menarik. Saat ini perbankan berlomba-lomba membuat program diskon bunga. Beberapa waktu lalu kita dihebohkan dengan program flat bunga 9,9% dari bank BCA selama 50 bulan, lalu Gelegar BNI dan program bunga flat 11% dari bank Niaga untuk setahun pertama. Walaupun tawaran bunga rendah sangat menarik, banyak hal yang harus diperhatikan dalam memilih bank pemberi KPR. Selain itu banyak istilah serta perjanjian njelimet yang membuat kita bingung. Jangan bingung karena anda telah menemukan jalan untuk mengetahui seluk beluk KPR lebih dekat. Simak dan segera dapatkan rumah impian anda.
Pembelian rumah memang belum tentu dikategorikan sebagai investasi, tapi paling tidak bisa menambah jumlah aset. Ingat tujuan investasi, yaitu mengumpulkan dan menambah aset. Walaupun tidak secara produktif memberikan hasil langsung kepada pemilik, naiknya harga tanah dan bangunan bisa membuat nilai aset bertambah. Apalagi jika sarana dan prasarana di sekitar perumahan bertambah lengkap, nilai rumah dan bangunan pasti akan cepat tinggi.
Membeli rumah sama susahnya dengan mencari jodoh. Kesulitan pertama yang kita temui adalah mencari rumah yang sesuai dengan keinginan dan terjangkau kemampuan. Namun sering kali kita harus memilih. Rumah idaman dengan harganya yang mahal atau rumah sederhana sesuai kemampuan finansial. Pilihan yang tak mudah walaupun tetap ada solusinya, yaitu dengan menggunakan program KPR. Dengan trend penurunan tingkat suku bunga seperti saat ini, program KPR menjadi sangat menarik.
Kredit Pemilikan Rumah adalah program pinjaman kredit bank untuk nasabah yang ingin memiliki rumah. Biasanya jangka waktunya panjang, bisa 10 tahun bahkan 20 tahun. Nah, dengan program inilah rumah idaman akan menjadi milik kita. Lalu bagaimana caranya ?
Setelah rumah idaman ditemukan, kita harus menghubungi pihak bank yang menyediakan program KPR. Lazimnya, pihak pembangun / developer memiliki kerja sama dengan beberapa bank, jadi kita bisa langsung mengajukan permohonan pinjaman KPR ke bank - bank tersebut atau memilih sendiri bank yang kita inginkan. Lalu bagaimana memilih KPR yang tepat ? Apakah bunga rendah cukup membuktikan bank sebagai pemberi KPR yang bagus ? Jangan terburu-buru.
Ada beberapa hal yang harus dipertimbangkan dalam memilih bank pemberi KPR. Pertama, jangan mudah tergiur dengan penawaran bunga rendah, sebab biasanya bank memang selalu memberikan penawaran menarik untuk kemudian mengikat dengan cara lain yang membebani. Perhatikan tingkat bunga yang ditawarkan pada awal akad kredit. Banyak bank-bank yang memberikan bunga menarik tetapi hanya berupa fix rate untuk 1 tahun atau 6 bulan pertama saja, selebihnya mengikuti naik turunnya BI rate. Untuk itu pilih bank yang menawarkan bunga paling rendah dan jangka waktu fix rate paling panjang. Selanjutnya perhatikan jangka waktu evaluasi bunga, ada yang setiap 6 bulan dan 1 tahun. Bila anda konservatif dan menghindari ketidakpastian lebih baik pilih yang jangka waktu evaluasinya panjang, tapi jika anda cukup optimis dengan kondisi ekonomi negara maka pilih yang jangka waktu evaluasinya 6 bulanan. Jangan lupa perhatikan pula bunga berjalan yang saat ini berlaku di bank tersebut, bandingkan dengan bank lain apakah lebih rendah atau lebih tinggi. Walaupun belum tentu bank tersebut akan mengenakan bunga yang sama, tetapi besar kemungkinan setelah fix rate periode pertama konsumen akan dikenai bunga tersebut.
Hal kedua yang harus diperhatikan adalah fleksibilitas bank dalam menerima pembayaran angsuran. Siapa sih yang mau berhutang lama-lama ? Tentu kita semua tak ingin penghasilan tiap bulan habis hanya untuk membayar bunga sampai puluhan tahun. Namun untuk melunasi hutang KPR juga memerlukan dana yang tak sedikit. Jangan bingung karena kini ada jalan keluarnya. Biasanya ada bank – bank tertentu yang memberikan fasilitas pembayaran sebagian atas pokok pinjaman, sehingga jumlah hutang di bank bisa kita kurangi sedikit demi sedikit. Hanya memang ada persyaratan dan masing-masing bank memiliki kekhasan sendiri-sendiri. Persyaratan tersebut berupa minimal waktu angsuran yang telah dilakukan, jumlah minimal pembayaran serta pembebanan biaya administrasi ataupun pinalti. Pilih yang kira-kira paling ringan dan sesuai dengan kemampuan kita.
Hal ketiga adalah cara pelunasan. Jika suatu saat kita memiliki dana yang cukup untuk melunasi hutang tentu kita ingin membayarnya. Nah coba perhatikan Surat Penawaran Pemberian Kredit ( SPPK ) bank yang diberikan pada kita sebagai hasil dari proses analisa kredit atas pengajuan pinjaman KPR yang diajukan. Dalam surat tersebut dicantumkan pula mengenai pembayaran dipercepat, persyaratan dan tata cara pembayarannya.
Ketiga hal diatas bisa menjadi acuan dalam memilih bank pemberi KPR. Tentunya tak ada yang ideal, tapi pilih yang paling mendekati keinginan dan paling sesuai dengan kemampuan kita.
Lalu bagaimana dengan biaya proses KPR ? Pada umunya bank dan developer akan memberikan rincian biaya proses KPR dalam SPPK. Biaya yang harus disediakan adalah biaya notaris, administrasi, provisi, asuransi jiwa, asuransi kebakaran / kerugian dan biaya pengikatan ( APHT ). Sedangkan biaya Akta Jual Beli ( AJB ) dan Bea Perolehan Atas Tanah dan Bangunan ( BPHTB ) bisa ditanyakan pada pengembang. Total dari biaya tersebut biasanya sekitar 8% – 11% dari harga rumah.
Setelah mendapatkan bank pemberi KPR, kita juga harus tahu beberapa hal yang nantinya akan mengikat kita. Diantaranya adalah sistem perhitungan bunga. Misalnya untuk pinjaman pokok dikenakan 13% p.a efektif. Maka atas pemberian fasilitas kredit perumahan yang diterima, dikenai bunga 13% efektif pertahun, ingat efektif bukan flat. Bunga efektif ini digunakan untuk menghitung angsuran bunga yang harus anda bayar setiap bulannya. Sesuai namanya, maka bunga efektif ini benar-benar efektif bagi bank untuk membebani nasabah dengan bunga. Dengan metode piramida terbalik maka angsuran bunga pada awal tahun akan lebih besar dari angsuran pokok, meskipun total angsuran tiap bulan flat. Tak heran bila anda menanyakan kepada bank jumlah saldo pokok di tahun ke-3 maka jumlah hutang pokok hanya berkurang sedikit sebab memang sebagian besar angsuran digunakan untuk mengangsur bunga.
Tingkat bunga KPR akan berubah menyesuaikan tingkat BI rate. Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, perubahahan atas suku bunga mengikuti kebijakan bank yang dipilih. Jadi angsuran bulanan akan flat fix selama 1 tahun atau 6 bulan saja, periode berikutnya pasti akan berubah. Perubahan tersebut biasanya tidak diberitahukan terlebih dulu dan pendebetan atas rekening nasabah untuk pembayaran angsuran berjalan otomatis.
Keuntungan Beli Properti secara kredit (KPR/KPA/KPT) :
1. Langsung memiliki dan menempati rumah (seken) meskipun hanya membayar
0% s/d 37% dari harga rumah.
2. Legalitas Lebih Terjamin
3. Harga Lebih Terjaga
4. Cukup bayar DP/Uang Muka malah bisa tanpa Uang Muka
Kelebihan dana beli rumah bisa digunakan untuk rencana keuangan lainnya,
seperti berdagang, berlibur atau berinvestasi lagi
5. Kredit yang bunganya paling kecil. Jadi, alihkan kredit mobil & Kartu kredit
Anda ke KPR
6. Harga properti cenderung naik. Persentase kenaikannya bisa melebihi bunga
kredit
Sehingga di akhir masa kredit, total yang Anda bayar bisa lebih kecil dari harga rumah.
Pembelian rumah memang belum tentu dikategorikan sebagai investasi, tapi paling tidak bisa menambah jumlah aset. Ingat tujuan investasi, yaitu mengumpulkan dan menambah aset. Walaupun tidak secara produktif memberikan hasil langsung kepada pemilik, naiknya harga tanah dan bangunan bisa membuat nilai aset bertambah. Apalagi jika sarana dan prasarana di sekitar perumahan bertambah lengkap, nilai rumah dan bangunan pasti akan cepat tinggi.
Membeli rumah sama susahnya dengan mencari jodoh. Kesulitan pertama yang kita temui adalah mencari rumah yang sesuai dengan keinginan dan terjangkau kemampuan. Namun sering kali kita harus memilih. Rumah idaman dengan harganya yang mahal atau rumah sederhana sesuai kemampuan finansial. Pilihan yang tak mudah walaupun tetap ada solusinya, yaitu dengan menggunakan program KPR. Dengan trend penurunan tingkat suku bunga seperti saat ini, program KPR menjadi sangat menarik.
Kredit Pemilikan Rumah adalah program pinjaman kredit bank untuk nasabah yang ingin memiliki rumah. Biasanya jangka waktunya panjang, bisa 10 tahun bahkan 20 tahun. Nah, dengan program inilah rumah idaman akan menjadi milik kita. Lalu bagaimana caranya ?
Setelah rumah idaman ditemukan, kita harus menghubungi pihak bank yang menyediakan program KPR. Lazimnya, pihak pembangun / developer memiliki kerja sama dengan beberapa bank, jadi kita bisa langsung mengajukan permohonan pinjaman KPR ke bank - bank tersebut atau memilih sendiri bank yang kita inginkan. Lalu bagaimana memilih KPR yang tepat ? Apakah bunga rendah cukup membuktikan bank sebagai pemberi KPR yang bagus ? Jangan terburu-buru.
Ada beberapa hal yang harus dipertimbangkan dalam memilih bank pemberi KPR. Pertama, jangan mudah tergiur dengan penawaran bunga rendah, sebab biasanya bank memang selalu memberikan penawaran menarik untuk kemudian mengikat dengan cara lain yang membebani. Perhatikan tingkat bunga yang ditawarkan pada awal akad kredit. Banyak bank-bank yang memberikan bunga menarik tetapi hanya berupa fix rate untuk 1 tahun atau 6 bulan pertama saja, selebihnya mengikuti naik turunnya BI rate. Untuk itu pilih bank yang menawarkan bunga paling rendah dan jangka waktu fix rate paling panjang. Selanjutnya perhatikan jangka waktu evaluasi bunga, ada yang setiap 6 bulan dan 1 tahun. Bila anda konservatif dan menghindari ketidakpastian lebih baik pilih yang jangka waktu evaluasinya panjang, tapi jika anda cukup optimis dengan kondisi ekonomi negara maka pilih yang jangka waktu evaluasinya 6 bulanan. Jangan lupa perhatikan pula bunga berjalan yang saat ini berlaku di bank tersebut, bandingkan dengan bank lain apakah lebih rendah atau lebih tinggi. Walaupun belum tentu bank tersebut akan mengenakan bunga yang sama, tetapi besar kemungkinan setelah fix rate periode pertama konsumen akan dikenai bunga tersebut.
Hal kedua yang harus diperhatikan adalah fleksibilitas bank dalam menerima pembayaran angsuran. Siapa sih yang mau berhutang lama-lama ? Tentu kita semua tak ingin penghasilan tiap bulan habis hanya untuk membayar bunga sampai puluhan tahun. Namun untuk melunasi hutang KPR juga memerlukan dana yang tak sedikit. Jangan bingung karena kini ada jalan keluarnya. Biasanya ada bank – bank tertentu yang memberikan fasilitas pembayaran sebagian atas pokok pinjaman, sehingga jumlah hutang di bank bisa kita kurangi sedikit demi sedikit. Hanya memang ada persyaratan dan masing-masing bank memiliki kekhasan sendiri-sendiri. Persyaratan tersebut berupa minimal waktu angsuran yang telah dilakukan, jumlah minimal pembayaran serta pembebanan biaya administrasi ataupun pinalti. Pilih yang kira-kira paling ringan dan sesuai dengan kemampuan kita.
Hal ketiga adalah cara pelunasan. Jika suatu saat kita memiliki dana yang cukup untuk melunasi hutang tentu kita ingin membayarnya. Nah coba perhatikan Surat Penawaran Pemberian Kredit ( SPPK ) bank yang diberikan pada kita sebagai hasil dari proses analisa kredit atas pengajuan pinjaman KPR yang diajukan. Dalam surat tersebut dicantumkan pula mengenai pembayaran dipercepat, persyaratan dan tata cara pembayarannya.
Ketiga hal diatas bisa menjadi acuan dalam memilih bank pemberi KPR. Tentunya tak ada yang ideal, tapi pilih yang paling mendekati keinginan dan paling sesuai dengan kemampuan kita.
Lalu bagaimana dengan biaya proses KPR ? Pada umunya bank dan developer akan memberikan rincian biaya proses KPR dalam SPPK. Biaya yang harus disediakan adalah biaya notaris, administrasi, provisi, asuransi jiwa, asuransi kebakaran / kerugian dan biaya pengikatan ( APHT ). Sedangkan biaya Akta Jual Beli ( AJB ) dan Bea Perolehan Atas Tanah dan Bangunan ( BPHTB ) bisa ditanyakan pada pengembang. Total dari biaya tersebut biasanya sekitar 8% – 11% dari harga rumah.
Setelah mendapatkan bank pemberi KPR, kita juga harus tahu beberapa hal yang nantinya akan mengikat kita. Diantaranya adalah sistem perhitungan bunga. Misalnya untuk pinjaman pokok dikenakan 13% p.a efektif. Maka atas pemberian fasilitas kredit perumahan yang diterima, dikenai bunga 13% efektif pertahun, ingat efektif bukan flat. Bunga efektif ini digunakan untuk menghitung angsuran bunga yang harus anda bayar setiap bulannya. Sesuai namanya, maka bunga efektif ini benar-benar efektif bagi bank untuk membebani nasabah dengan bunga. Dengan metode piramida terbalik maka angsuran bunga pada awal tahun akan lebih besar dari angsuran pokok, meskipun total angsuran tiap bulan flat. Tak heran bila anda menanyakan kepada bank jumlah saldo pokok di tahun ke-3 maka jumlah hutang pokok hanya berkurang sedikit sebab memang sebagian besar angsuran digunakan untuk mengangsur bunga.
Tingkat bunga KPR akan berubah menyesuaikan tingkat BI rate. Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, perubahahan atas suku bunga mengikuti kebijakan bank yang dipilih. Jadi angsuran bulanan akan flat fix selama 1 tahun atau 6 bulan saja, periode berikutnya pasti akan berubah. Perubahan tersebut biasanya tidak diberitahukan terlebih dulu dan pendebetan atas rekening nasabah untuk pembayaran angsuran berjalan otomatis.
Keuntungan Beli Properti secara kredit (KPR/KPA/KPT) :
1. Langsung memiliki dan menempati rumah (seken) meskipun hanya membayar
0% s/d 37% dari harga rumah.
2. Legalitas Lebih Terjamin
3. Harga Lebih Terjaga
4. Cukup bayar DP/Uang Muka malah bisa tanpa Uang Muka
Kelebihan dana beli rumah bisa digunakan untuk rencana keuangan lainnya,
seperti berdagang, berlibur atau berinvestasi lagi
5. Kredit yang bunganya paling kecil. Jadi, alihkan kredit mobil & Kartu kredit
Anda ke KPR
6. Harga properti cenderung naik. Persentase kenaikannya bisa melebihi bunga
kredit
Sehingga di akhir masa kredit, total yang Anda bayar bisa lebih kecil dari harga rumah.
Langganan:
Postingan (Atom)